El año en que se consolidó el barrio más influyente

Concentrado en El Golf y Nueva Las Condes, el centro financiero de Santiago creció a 247 mil metros cuadrados este año, y rompió el record respecto de 2007.

Texto: Marcos Moraga, Infografía: Ariel Fernández.

Son cifras que no se repetirán. El año 2010 alcanzó el número más alto de la década en la habilitación de espacios para oficinas en Santiago en la zona de El Golf y Nueva Las Condes, con 247 mil m2 según el último informe de la firma de investigación y consultoría inmobiliaria CB Richard Ellis. Una cifra muy por sobre la del año 2007, cuando solo superó los 120.000 m2.
Aun tras la fuerte irrupción de Nueva Las Condes, el sector de El Bosque Norte sigue recordando su hegemonía. Todavía están ahí los arriendos más caros (un promedio de 0,60 UF por m2 contra 0,56 UF en Nueva Las Condes), porque la inauguración de la Torre Titanium hizo subir los precios. Allá, por ejemplo, llegó en septiembre de 2010 el bufete con más socios de Chile, Carey & Cía, directamente a los pisos 41 y 45, dos plantas que habían comprado en verde en 2006 y a la que sumaron dos más pero en arriendo para ocupar 6.000 m2. En Nueva Las Condes, en tanto, Ernst & Young, una de las mayores asesoras financieras internacionales, se trasladó en agosto a la torre Parque Andino, ubicada en Av. Presidente Riesco, para ocupar los pisos entre el 4 y el 12.
¿Por qué el éxito de este distrito? Según el arquitecto y máster en Urban Design de Harvard Luis Eduardo Bresciani, lo típico en las ciudades latinoamericanas es que el centro de negocios se mueva junto a las viviendas de los estratos sociales más altos: "Durante los últimos 30 años, hemos asistido a la pérdida de rol del antiguo centro histórico de la ciudad, relegado a un interés cívico y crecientemente cultural; a eso se añade la ventaja de la zona oriente en cuanto a conectividad vía autopistas". Hay otro factor que el alcalde de la comuna, Francisco de la Maza, explica orgulloso: "El secreto está en la administración adecuada de los espacios públicos (…) Acá, por ejemplo, no hay comercio ambulante, hacemos el esfuerzo de mantener las calles limpias, con inversiones importantes en infraestructura".
El estudio Bofill Mir & Álvarez Jana, uno de los más grandes del país, lleva un año en los pisos 8 y 9 de la Torre de la Costanera, contigua al Edificio La Industria en Av. Andrés Bello. Uno de sus socios, Jorge Bofill, dice que las empresas se mudan a El Golf por el estándar y amplitud de oficinas. "Salvo un par de edificios del centro y de Providencia, no se construyó nada pensando en espacios como éstos. Las empresas con mayores dotaciones, por defecto, terminan acá o en Nueva Las Condes", dice el abogado cuya oficina alcanza los 2.300 m2. ¿Y los contactos que se pueden hacer en el sector? "No están todos los clientes acá, pero sin duda es un factor importante", comenta.

El origen de Sanhattan

En 1907, el agricultor y alcalde de Providencia, Ricardo Lyon, le compró la Hacienda San Luis al Banco de Chile. El terreno comprendía un sector de Pedro de Valdivia, Vitacura, Américo Vespucio y Apoquindo y fue en 1937 cuando se escrituró el primer plano regulador de Las Condes. Entonces se le encargó al arquitecto Eduardo Lewellyn-Jones un proyecto para instalar ahí las nuevas residencias de la aristocracia nacional. Durante más de 50 años estuvieron ahí los caserones, hasta que a principios de los 90 las inmobiliarias pusieron sus ojos en estos paños.
Ese fue el comienzo del barrio con el metro cuadrado más caro de Chile, avaluado en 200 UF en promedio (es el caso del terreno ubicado a un costado de Costanera Center), una plusvalía que no ha dejado de ganar.
En 1988, el empresario gastronómico Cristián Núñez compró una propiedad ubicada en la punta de diamante frente al Club de Golf. Días después de firmar la promesa de compraventa, el vendedor canceló la operación: "Eduardo Fernández León (controlador de FFV) compró y levantó un edificio de oficinas. Cómo habrá sido el interés, que estuvieron dispuestos a subir mi oferta de $ 88 millones y pagar la multa por cancelar la venta". En paralelo, el arquitecto Abraham Senerman tenía planes para el paño comprendido entre Nueva Tajamar, Andrés Bello, Vitacura y El Bosque Norte. En 1991, su empresa ASL Sencorp anunció que levantaría un conjunto de torres de oficinas: el Edificio La Industria, el Edificio Pacífico, la Torre de la Costanera y la Torre Vitacura. "En la última década del siglo existía una demanda por oficinas de calidad y fuera del centro que ya estaba en proceso de saturación. Nuestro acierto fue identificar esa necesidad cuando Santiago comenzaba a convertirse en un polo de desarrollo", asegura Senerman.

Imán para arquitectos

En esa época comenzaron a surgir una serie de nombres que se hicieron de prestigio en el diseño de grandes moles de muro cortina. Entre ellos está Enrique Browne y Borja Huidobro, quienes comenzaron el proyecto del Edificio Consorcio en El Bosque Sur. "Cambiaron la forma de pensar el espacio corporativo, pues pensaron en su contexto urbanístico y en el medio ambiente", dice Allard en referencia a este edificio que incorporaba la primera fachada verde de Santiago. El autor de esta idea, Enrique Browne, recuerda que hasta esa fecha todavía no entraba en ebullición el interés por instalarse en El Golf. "Antes que el edificio Consorcio estaba el edificio Torre del Bosque. Los entonces gerentes de Consorcio -Tomás Müller y Juan Bilbao- querían cambiarse desde un edificio viejo que tenían en el centro hacia ese paño donde habían cinco casas residenciales", cuenta Browne. Junto a Huidobro el edificio cumplió su objetivo de puerta de entrada al centro financiero en ciernes. "A principios de los 90, llegó la gente ligada a bancos y financieras. Los abogados lo hicieron al final, porque no querían perder la cercanía a tribunales. A fines de los años 80, el centro no daba abasto por un problema de espacio y contaminación. A eso hay que sumarle que el Congreso Nacional recién se había trasladado a Valparaíso y no había necesidad de quedarse en el centro", explica Browne. Después de la torre del Consorcio vino la conquista paulatina del grupo Fernández León sobre Isidora Goyenechea. En 1995 fundan la inmobiliaria FFV y cortan la cinta de sus dos primeros edificios de oficinas: Apoquindo 3001 y Burgos 80, a las que después se sumaron Isidora 2000, donde se repartieron las oficinas del grupo Angelini, luego El Golf 2001, donde están instalados estudios de abogados como Philippi, Yrrarázabal, Pulido & Brunner, Prieto y Cía, y en 2006 se inaugura el edificio corporativo BCI, en el Golf 125.

El otro polo financiero

El urbanista Luis Bresciani afirma que una vez que El Golf se saturó, hubo que pensar en una continuación del carácter del barrio comercial y financiero. "Nueva Las Condes respondió a eso. Estaba bien conectado en términos de tiempo y desplazamiento. Se va configurando así lo que en jerga internacional se llama 'centros de comando y control' a tres cuadras del Metro Manquehue". Efectivamente la extensión de la Línea 1 hasta esa calle estaba presupuestada desde que comenzó a elaborarse un "máster plan" entre la Municipalidad de Las Condes y la constructora Urbe para convertir el paño de Nueva Las Condes en un terreno atractivo para los inversionistas. El master plan se abandonó, recuerda el alcalde De La Maza, pero sus sugerencias se integraron en la modificación que se realizó sobre el plan regulador en 2003. Previamente, las construcciones de altura libre debían emplazarse en un predio mínimo de una hectárea. Tras la modificación, el sector de Nueva Las Condes (entre Manquehue, Kennedy, Apoquindo y Badajoz) se diferenció del resto, exigiendo solamente 250 mil metros cuadrados de predio por torre. Según el edil, eso va amarrado a una exigencia: la Municipalidad debe autorizar que la nuevas construcciones "integren este conjunto armónico" que es Nueva Las Condes. Este año, la altura máxima de los edificios quedó fijada en 15 pisos. El Golf, por su parte, está en 17.
El primer edificio en arribar fue el Edificio Huidobro, ocupado por la empresa LAN. Luego fue el turno del Edificio Neruda, abierto en 2005 y donde quedó emplazado Televisa, por ejemplo. El mismo año, Corp-group hizo gala de sus 26 pisos y 42 mil m2 en Presidente Riesco. Durante 2010 se entregaron los edificios Parque Andino -que albergan a Salfa Corp., Ernst & Young, Nextel- y Arrau, que está recién inaugurado y donde hay un par de oficinas de abogados como Puga Ortiz y la asesora inmobiliaria CB Richard Ellis. En 2008, la construcción en Nueva Las Condes pudo haberse detenido con la crisis subprime. Pero las constructoras Sinergía -controlada por las familias Cueto, Sarquis, Zalaquett y Kassis- y Proyecta -fundada en 2002 por Guillermo Gómez y Fernando Param- no lo hicieron. "Siguieron adelante con sus proyectos, lo que les permitió estar en el momento preciso con productos para vender o arrendar a usuarios finales", explica Francisco Rojas, gerente de la división de oficinas de la Global Property Solutions (GPS).
Empresas como la multinacional Esso Chile, Banco de Chile S.A. y la principal constructora del país, Salfa Corp, ya esperan a nuevas torres vecinas como los edificios corporativos de LAN (2011) y la firma internacional de auditorías y asesoría financiera Deloitte (2012), o la Torre de las Artes.
Esos residentes, dice, Allard, valoran la cercanía entre ellos: "En todo el mundo, las empresas de servicios -estudios de abogados, auditoras, inversionistas, consultoras- tienen dinámicas distintas a la de la industria y requieren de interacciones". Ahora, la demanda apunta a un objeto de deseo: los edificios clase A. Se trata de una certificación que exige altos estándares de construcción, plantas libres de a lo menos 300 m2, una altura libre entre piso y losa de mínimo 2,60 metros y máximo de tres metros, con tecnologías como muros cortina, sistemas centralizados de climatización y vigilancia. Todos los edificios de Nueva Las Condes cuentan con esas características.
Según el director de CB Richard Ellis, Cristián Gutiérrez, la concentración de oficinas clase A es una tendencia natural de las grandes metrópolis. A esto se suma la opinión de Allard: "Los Central Business Districts (CBD) existen en todas las ciudades importantes. Muy similar es lo que pasa en Buenos Aires, por ejemplo, con la reactivación de Puerto Madero como centro de negocios".

El futuro

Nueva Las Condes será el lugar que recibirá las inversiones "emblemáticas" el próximo año, según afirma De la Maza. Entre otras, significará la habilitación de un tranvía que hará más expedito el tránsito a través del nuevo centro de negocios, cuya licitación será en marzo de 2011. A eso se suma la construcción de una pasarela entre el Parque Araucano y el Parque Juan Pablo II, con muros verdes, 10 metros de largo y más de 100 de ancho -que también se licita en enero de 2011-; 900 nuevos estacionamientos subterráneos bajo la Avenida Presidente Riesco. Según Rojas, gerente de GPS, una probabilidad es que concluido el desarrollo de Nueva Las Condes, el límite se desplace hacia el norte de Manquehue. Y de acuerdo a Bresciani, lo que se verá es un crecimiento hacia sectores más periféricos en las próximas décadas, "replicando el fenómeno de la Ciudad Empresarial, pero en lugares nuevos, como el Valle de Chicureo o sectores cercanos al Aeropuerto", anticipa. El empresario Cristián Núñez estima que las mismas condiciones que hay en El Golf perfectamente podrían replicarse en la Villa El Dorado, en la esquina de Avenida Kennedy con Padre Hurtado. Senerman está concentrado en su proyecto de Santa Rosa de Las Condes, Parque Titanium: tres edificios de oficinas de 23 pisos, uno de ellos ya adquirido por Entel para emplazar su nuevo edificio corporativo. Lo que sí es seguro, explica el director de CBRE, Cristián Guitiérrez, es que recién en 2013 se volverán a ver cifras comparables a las de 2010 respecto a la habilitación de metros cuadrados para oficinas, cuando esté lista la Torre Costanera Center, de Cencosud.

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